L’étonnante métamorphose de la Résidence Ballanger

En 2018, la Direction Requalifications de la SIGH prend en main le dossier de la Résidence Ballanger et ses 44 logements individuels situés dans le quartier du Trieu de Fresnes-sur-Escaut. Porté par la communauté d’agglomération Valenciennes Métropole et la Ville, ce quartier composé de la Cité Hardy et de la Résidence Ballanger est classé en Quartier Politique de la Ville et identifié comme prioritaire dans le cadre de l’étude des cités minières. Cette cité est composée en plus de nos 44 logements, de 87 logements miniers appartenant à Maisons et Cités. En accompagnement de notre intervention sur le bâti, Valenciennes Métropole est intervenue sur les espaces publics. Leur objectif partagé est de transformer le cadre de vie des habitants de ce quartier. La requalification de ce programme est également intégrée dans le dossier de candidature déposé au titre des fonds ITI – FEDER 2015-2020 par Valenciennes Métropole, porteur du projet.

La requalification

Les travaux se sont déroulés de janvier 2019 à juin 2021 pour un investissement global prévisionnel avant arrêt du Prix de Revient de 3 413 000 € TTC (soit 85 000 € /logement).
Soumis à l’approbation des architectes des bâtiments de France, le projet englobe la démolition de 4 logements et de l’ensemble des 14 garages en batterie, et la réhabilitation des 40 logements conservés, comprenant :

L’amélioration thermique : objectif BBC rénovation (bâtiment basse consommation)
– le remplacement complet de la toiture par une toiture ardoise y compris gouttières et descentes d’eau
– l’isolation des combles
– la pose d’un rail acier en partie basse des façades avant-arrière, support à la création d’une ossature bois
– la mise en œuvre  d’une isolation des façades par l’extérieur (enduit et vêture briques sur isolant)
– le déplacement des réseaux erdf en façade
– l’isolation thermique par l’intérieur, ponctuelle sur les murs mitoyens avec garage et dépendances,
– le remplacement des menuiseries extérieures par des menuiseries pvc double vitrage (fenêtres et velux)
– le remplacement des portes d’entrée
– le remplacement des chaudières par une chaudière à condensation y compris de la distribution et des radiateurs

>L’amélioration de confort et du cadre de vie de la résidence :
– Résidentialisation des 40 logements conservés (traitement de la limite domaine public / domaine privé)
– Traitement des accès et clôtures en façade avant selon le cas : mise en place de portillons, nouvelles boîtes à lettres
– Mise en place d’une clôture en façade arrière pour les parcelles dont les garages sont démolis,
– Création de places de stationnement en pavé joint vert sur les parcelles le permettant,

La mise à niveau de nos équipements :
– Remise à neuf des sanitaires y compris réfection de la distribution eau froide et eau chaude sanitaire :
éviers baignoire lavabos et wc compris robinetteries
– Pose de dosserets de faïence
– Remplacement des sols souples aux étages en recouvrement des sols existants.
– Remplacement des couvertures des dépendances par une couverture bac acier
– Remplacement des portes de la dépendance du jardin
– Renforcement des cloisons quand nécessaire (compris blocs portes, peinture, électricité)
– Dépose des dalles polystyrènes et reprises des plafonds

GAINS ENERGETIQUES
L’étiquette avant travaux est D/E <300 Kwh/an
APRES TRAVAUX : BBC RENO < 104 Kwh/an
Gain d’environ 196 kWhEP/m².an après les travaux

Un accompagnement social

>La SIGH, convaincue qu’un accompagnement social est nécessaire pour pérenniser l’investissement, a engagé une étude en forme de diagnostic social mené par un groupe d’étudiants en Master 2 « Participation des Habitants ».
Le Groupe Habitat en Région a soutenu financièrement la démarche.

Le fruit de cette démarche réflexive prend la forme de deux objectifs. D’abord, mener une expérimentation : un projet de quartier qui implique l’habitant et favorise l’inclusion. Ensuite, faire évoluer nos pratiques : un projet de requalification qui implique l’aspect technique avec un bouquet de travaux à réaliser, un dossier financier et un accompagnement d’ingénierie sociale.

La métamorphose de la Résidence Ballanger est un projet de quartier : il s’interroge sur les moyens à mettre en œuvre pour renouer le dialogue avec les habitants, en particulier au moment d’un projet de requalification. Il valorise les habitants en tant que ressources et réanime le projet de quartier.

ARABESQ
C’est de cette réflexion qu’est né le dispositif ARABESQ, proposé par la Service Cohésion Sociale de la SIGH dont la Résidence Ballanger a été le premier terrain d’expérimentation. Elle représente un investissement de 30 000 euros la première année et 15 000 euros les années suivantes.
ARABESQ est une « boîte à outils » qui contient des dispositifs complémentaires au programme de requalification du bâti : Auto Réhabilitation Accompagnée, outillothèque, ateliers, plan de réussite éducative…
Valenciennes Métropole a été séduite par le projet d’envisager une réhabilitation dans une dimension sociale : ce qui n’existait pas jusqu’alors sur le territoire.

ARABESQ se fonde sur 3 axes :
1. La gestion des déchets : dans le logement, dans le quartier.
2. L’autoréhabilitation accompagnée : un dispositif partenarial avec la Ville de Fresnes-sur-Escaut, la CAF, Valenciennes Métropole et les acteurs du quartier avec l’accompagnement des Compagnons Bâtisseurs
3. Un travail d’inclusion du quartier : des ateliers pour favoriser l’appropriation au logement, la gestion des énergies, le rapport au confort, les droits et devoirs des locataires, l’embellissement

L’accompagnement est segmenté en fonction des publics en favorisant les liens intergénérationnels, avec en prime une action renforcée par la présence de deux volontaires en service civique au cœur du quartier, en lien direct avec tous les acteurs locaux tels que la maison de quartier.

Un bilan positif

Mi-juillet, Valérie Fornies, Maire de Fresnes-sur-Escaut, Pierre Tonneau, Président du Directoire de la SIGH ainsi que nos équipes requalifications et cohésion sociale se sont rendus dans le quartier Ballanger-Hardy. L’occasion d’engager la discussion avec nos locataires, ravis des travaux réalisés et nous de leur implication dans le projet.
Reconnaissons le changement de « fonctionnement » du quartier : on a requalifié à la fois le bâti, le quartier et la relation des locataires à leur logement. Cet investissement offre aussi une visibilité de notre engagement en cohérence avec nos valeurs : notre volonté est d’apporter de la satisfaction à nos clients et nos partenaires. Le constat est ouvert aux possibles, des passerelles sont construites et solides pour un futur porteur d’espoir.